Mijn favorieten

Kopen of eerst verkopen?

NIEUW HUIS KOPEN OF EERST JE OUDE HUIS VERKOPEN?
ZO KUN JE EEN GOEDE AFWEGING MAKEN.

Elke huizenbezitter die wil verhuizen, staat voor een dilemma: verkoop ik eerst mijn huidige huis voor ik ga bieden op een andere woning? Of kan ik beter alvast eerst een nieuw huis kopen? We zetten de voor- en nadelen van deze opties voor je op een rij.

Wie wil doorstromen naar een andere woning, loopt tegen het probleem aan dat de aan- en verkoopdatum nooit naadloos op elkaar aansluiten. Je zult daarom moeten beslissen wat voorrang krijgt: je oude woning verkopen of een nieuwe woning aankopen.

Optie 1. EERST HUIS VERKOPEN: ZEKERHEID OVER DE PRIJS.
Eerst je eigen huis van de hand doen lijkt de meest logische keuze. Omdat bekend is wat je eigen huis opbrengt, weet je ook hoeveel je te besteden hebt bij de aankoop van je nieuwe huis. Ook loop je dan niet het risico op dubbele woonlasten: je hebt geen huis dat je nog kwijt moet, terwijl je al de sleutels van je nieuwe woning hebt.

Verder sta je niet onder tijdsdruk om je woning te verkopen, waardoor je een betere onderhandelingspositie hebt.

… maar wel risico om zonder woonruimte te zitten
Maar deze optie is niet zonder risico. In de huidige woningmarkt is er een kans dat je op straat komt te staan als de nieuwe bewoners snel in je oude huis willen trekken, terwijl jij zelf nog geen nieuwe woning hebt gevonden.

Natuurlijk kun je proberen om de overdrachtsdatum zo ver mogelijk uit te stellen, maar als dat niet lukt zul je snel een andere woning moeten huren en dus ook twee keer de verhuisdozen moeten inpakken.

Optie 2. EERST HUIS KOPEN: ZEKER VAN EEN DAK BOVEN JE HOOFD.
Wil je geen extra kosten maken voor de huur van tijdelijke woonruimte en een dubbele verhuizing, dan kun je ervoor kiezen om pas een ‘te koop’-bord in de tuin te zetten, nadat je een nieuw huis hebt bemachtigd. Je weet dan zeker dat je niet zonder dak boven je hoofd komt te zitten.

Hier staat wel tegenover dat je vooraf niet zeker bent wat je huidige huis gaat opbrengen. Mocht de verkoopprijs achteraf tegenvallen, dan zit je misschien opgescheept met een woning die eigenlijk boven je budget is.

… maar je hebt wel een overbruggingskrediet nodig
Heb je de opbrengst van je huidige woning nodig om de nieuwe huis te financieren, dan is er een praktisch probleem als je eerst een nieuw huis koopt: je kunt de overwaarde pas verzilveren als je oude huis is verkocht. In dat geval moet je een overbruggingskrediet afsluiten, die dit tijdelijke gat dekt. Zodra de verkoop van je oude huis rond is, los je deze lening af. De rente over deze lening is wel fiscaal aftrekbaar.

… en de bank wil meer zekerheid
Omdat je in dit scenario niet weet wanneer jouw huidige huis wordt verkocht, loopt de bank een extra risico dat jij de hypotheek niet kunt betalen. Daarom moet je meestal kunnen aantonen dat je in staat bent om zes tot twaalf maanden dubbele maandlasten te betalen. Anders houdt de bank de hand op de knip.

Gelukkig komt de Belastingdienst je wel tegemoet als je tijdelijk twee woningen hebt. Over het huis dat te koop staat mag je in het jaar dat je verhuist en de drie daarop volgende jaren de hypotheekrente blijven aftrekken. Is er daarna nog steeds geen nieuwe eigenaar gevonden, dan verhuist die hypotheek naar box 3. De rente is dan niet meer aftrekbaar.

Tijdelijk verhuren
Ben je bang dat de dubbele hypotheeklasten als een molensteen om je nek hangen, dan kun je overwegen om je oude woning tijdelijk te verhuren. Bedenk wel dat je de hypotheekrente dan niet langer mag aftrekken. Je oude huis verhuist dan naar box 3 van de inkomstenbelasting. In dat geval moet je vermogensbelasting betalen over het verschil tussen de woningwaarde en de hypotheekschuld. Maar de over de huur ben je geen belasting verschuldigd.

Je hypotheekverstrekker moet wel toestemming geven om je huis te verhuren. Meestal zal de bank eisen dat de verhuur plaatsvindt via de zogeheten Leegstandswet, om te voorkomen dat huurders huurbescherming genieten. Hoe dit in zijn werk gaat en waar je op moet letten, dan kunt u het beste even contact opnemen met ons kantoor.

WAT MOET IK NU KIEZEN?
Elke optie heeft voor- en nadelen. Maar welke is nu het verstandigst voor doorstromers?

“Doe altijd eerst wat het lastigst is”. Dat is op dit moment bij de doorstromer het kopen van een nieuwe woning. In onze regio, maar ook daarbuiten, is het erg lastig geworden om een geschikt huis te kopen. Als je wacht met de aankoop van een huis tot je oude woning is verkocht, is het risico groot dat je zonder huis komt te zitten.

De kans dat je met twee woningen blijft zitten of een te laag bod krijgt op je oude huis, is klein.

BANKEN ZIJN SOEPELER GEWORDEN.
Optie 2 is een stuk makkelijker geworden, omdat veel geldverstrekkers de regels hebben versoepeld. “Doorstromers mogen nu een groter deel van de verwachte overwaarde op hun oude huis gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning. Vroeger was dat circa 70 procent, maar nu is 90 procent gebruikelijk. Er zijn inmiddels zelfs geldverstrekkers die de volledige verwachte overwaarde meetellen.”

VRAAG OM EEN OFFERTE DIE LANG GELDIG IS. 
Een ander aandachtspunt bij optie 2 is de geldigheidsduur van de offerte van de hypotheek. De leveringstijd van huizen is de laatste jaren langer geworden. Soms duurt het wel een half jaar of langer tot de overdracht, waardoor je in problemen kunt komen met de financiering. Wil je eerst een ander huis kopen, vraag dan een offerte aan met een langere geldigheidsduur. Dit betekent wel dat de rente vaak iets hoger is.

HYPOTHEEK OP JE HUIS AFGELOST? DAN HEB JE EEN PROBLEEM.
Ouderen die hun huis hebben afgelost en met de verkoopopbrengst een nieuw huis willen kopen zonder hypotheek, lopen tegen een praktisch probleem aan: zij kunnen vrijwel nergens een overbruggingskrediet aanvragen. Banken willen namelijk liever geen losse tijdelijke lening verstrekken zonder zicht op een hypotheek.
In dat geval zijn er twee opties: proberen om de aan- en verkoopdatum dichter bij elkaar te krijgen of een nieuwe hypotheek sluiten die na verkoop van de oude woning volledig wordt afgelost.
Aan de laatste optie zitten wel kosten verbonden, zoals notaris-, en taxatiekosten. Maar deze zijn wel aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Een consumptieve lening is geen alternatief, want dat gaat vaak om lagere bedragen en de rente over deze leningen is een stuk hoger dan de hypotheekrente.

BAKENS MAKELAARDIJ
Mocht u ook worstelen met de vraag wat voor u de beste keus is? Wij nemen graag de tijd voor u, om te kijken wat voor u de beste keus is.