Kopen of eerst verkopen?

Een nieuw huis kopen? Of eerst uw oude woning verkopen?
 
Zo kunt u een goede afweging maken…


Elke huizenbezitter die wil verhuizen, staat voor een dilemma: verkoop ik eerst mijn huidige huis voor ik ga bieden op een andere woning? Of kan ik beter alvast eerst een nieuw huis kopen? We zetten de voor- en nadelen van deze opties voor u op een rij.

Wie wil doorstromen naar een andere woning, loopt tegen het probleem aan dat de aan- en verkoopdatum nooit naadloos op elkaar aansluiten. U zult daarom moeten beslissen wat voorrang krijgt: uw oude woning verkopen of een nieuwe woning aankopen.

Optie 1: Eerst huis verkopen, zekerheid over de prijs.
Eerst uw eigen huis van de hand doen lijkt de meest logische keuze. Omdat bekend is wat uw eigen huis opbrengt, weet u ook hoeveel u te besteden hebt bij de aankoop van uw nieuwe huis. Ook loopt u dan niet het risico op dubbele woonlasten: u heeft geen huis dat u nog kwijt moet, terwijl u al de sleutels van uw nieuwe woning heeft.

Verder staat u niet onder tijdsdruk om uw woning te verkopen, waardoor u een betere onderhandelingspositie heeft.

Maar deze optie is niet zonder risico. In de huidige woningmarkt is er een kans dat u op straat komt te staan als de nieuwe bewoners snel in uw oude huis willen trekken, terwijl uzelf nog geen nieuwe woning heeft gevonden.

Natuurlijk kunt u proberen om de overdrachtsdatum zo ver mogelijk uit te stellen, maar als dat niet lukt zult u snel een andere woning moeten huren en dus ook twee keer de verhuisdozen moeten inpakken.

Optie 2: Eerst huis kopen, zeker van een dak boven uw hoofd.
Wilt u geen extra kosten maken voor de huur van tijdelijke woonruimte en een dubbele verhuizing, dan kunt u ervoor kiezen om pas een ‘te koop’-bord in de tuin te zetten, nadat u een nieuw huis heeft bemachtigd. U weet dan zeker dat u niet zonder dak boven uw hoofd komt te zitten.

Hier staat wel tegenover dat u vooraf niet zeker bent wat uw huidige huis gaat opbrengen. Mocht de verkoopprijs achteraf tegenvallen, dan zit u misschien opgescheept met een woning die eigenlijk boven uw budget zit.

… maar je hebt wel een overbruggingskrediet nodig
Heeft u de opbrengst van uw huidige woning nodig om het nieuwe huis te financieren, dan is er een praktisch probleem als u eerst een nieuw huis koopt: u kunt de overwaarde pas verzilveren als uw oude huis is verkocht. In dat geval moet u een overbruggingskrediet afsluiten, die dit tijdelijke gat dekt. Zodra de verkoop van uw oude huis rond is, lost u deze lening af. De rente over deze lening is wel fiscaal aftrekbaar.

… en de bank wil meer zekerheid
Omdat u in dit scenario niet weet wanneer uw huidige huis wordt verkocht, loopt de bank een extra risico dat u de hypotheek niet kunt betalen. Daarom moet u meestal kunnen aantonen dat u in staat bent om zes tot twaalf maanden dubbele maandlasten te betalen. Anders houdt de bank de hand op de knip.

Gelukkig komt de Belastingdienst u wel tegemoet als u tijdelijk twee woningen heeft. Over het huis dat te koop staat mag u in het jaar dat u verhuist en de drie daarop volgende jaren de hypotheekrente blijven aftrekken. Is er daarna nog steeds geen nieuwe eigenaar gevonden, dan verhuist die hypotheek naar box 3. De rente is dan niet meer aftrekbaar.

Tijdelijk verhuren
Bent u bang dat de dubbele hypotheeklasten als een molensteen om uw nek hangen, dan kunt u overwegen om uw oude woning tijdelijk te verhuren. Bedenk wel dat u de hypotheekrente dan niet langer mag aftrekken. Uw oude huis verhuist dan naar box 3 van de inkomstenbelasting. In dat geval moet u vermogensbelasting betalen over het verschil tussen de woningwaarde en de hypotheekschuld. Maar over de huur bent u geen belasting verschuldigd.

Uw hypotheekverstrekker moet u wel toestemming geven om uw huis te verhuren. Meestal zal de bank eisen dat de verhuur plaatsvindt via de zogeheten ‘Leegstandswet’, dit om te voorkomen dat huurders huurbescherming genieten. Hoe dit in zijn werk gaat en waar u op moet letten, dan kunt u het beste even contact opnemen met ons kantoor.

Wat moet ik nu kiezen?
Elke optie heeft voor- en nadelen. Maar welke is nu het verstandigst voor doorstromers?

“Doe altijd eerst wat het lastigst is”. Dat is op dit moment bij de doorstromer het kopen van een nieuwe woning. In onze regio, maar ook daarbuiten, is het erg lastig geworden om een geschikt huis te kopen. Als u wacht met de aankoop van een huis tot uw oude woning is verkocht, is het risico groot dat u zonder huis komt te zitten.

De kans dat u met twee woningen blijft zitten of een te laag bod krijgt op uw oude huis, is relatief klein.

Banken zijn soepeler geworden.
Optie 2 is een stuk makkelijker geworden, omdat veel geldverstrekkers de regels hebben versoepeld. “Doorstromers mogen nu een groter deel van de verwachte overwaarde op hun oude huis gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning. Vroeger was dat circa 70 procent, maar nu is 90 procent gebruikelijk. Er zijn inmiddels zelfs geldverstrekkers die de volledige verwachte overwaarde meetellen.”

Vraag om een offerte die lang geldig is.
Een ander aandachtspunt bij optie 2 is de geldigheidsduur van de offerte van de hypotheek. De leveringstijd van huizen is de laatste jaren langer geworden. Soms duurt het wel een half jaar of langer tot de overdracht, waardoor u in problemen kunt komen met de financiering. Wilt u eerst een ander huis kopen, vraag dan een offerte aan met een langere geldigheidsduur. Dit betekent wel dat de rente vaak iets hoger is.

Hypotheek op uw woning afgelost? Dan heeft u een probleem.
Ouderen die hun huis hebben afgelost en met de verkoopopbrengst een nieuw huis willen kopen zonder hypotheek, lopen tegen een praktisch probleem aan: zij kunnen vrijwel nergens een overbruggingskrediet aanvragen. Banken willen namelijk liever geen losse tijdelijke lening verstrekken zonder zicht op een hypotheek.
In dat geval zijn er twee opties: proberen om de aan- en verkoopdatum dichter bij elkaar te krijgen of een nieuwe hypotheek sluiten die na verkoop van de oude woning volledig wordt afgelost.
Aan de laatste optie zitten wel kosten verbonden, zoals notaris-, en taxatiekosten. Maar deze zijn wel aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Een consumptieve lening is geen alternatief, want dat gaat vaak om lagere bedragen en de rente over deze leningen is een stuk hoger dan de hypotheekrente.

Bakens Makelaardij
Mocht u ook worstelen met de vraag wat voor u de beste keuze is? Wij nemen graag de tijd voor u, om te kijken wat voor u de beste keuze is.